שלושת הצעדים להתחדשות עירונית

שלושת הצעדים להתחדשות עירונית

לפני שמתחילים פרויקט של התחדשות עירונית, עלינו לדעת שיש מס' מסלולים אשר באמצעותם ניתן לבצע פרויקט. השלב הראשון יהיה להגיע לפגישה במשרדי המינהלת על מנת לבדוק האם בכלל הבניין/מתחם שלכם מיועד להתחדשות עירונית (לתיאום פגישה לחץ כאן), חובה לבצע מס' בדיקות גם מול הגורמים המתכננים, על מנת לדעת לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.

ראשית, נציג בפניכם את המסלולים הקיימים ומה ההבדלים ביניהם:

תמ"א 38

תמ"א 38 הינה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
והיא מאפשרת לבעלי נכסים במבני מגורים ישנים, לחזק את הבניין שלהם בעזרת מגוון תמריצים כלכליים ותכנוניים.

  1. תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי הבניין הקיים- מסלול זה הינו מאפשר הרחבה של הדירות עד 25 מ"ר.
    עיבוי וחיזוק הבניין הקיים, תוספת של קומות חדשות וזאת לצורך של בניית דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, שיפוץ הלובי ומעלית חדשה. במהלך התהליך הדיירים נשארים להתגורר בדירותיהם.
  2. תמ"א 38/2- הריסה ובנייה מחדש- מסלול זה מאפשר הריסה של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו אשר יהיה בנוי ע"פ כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל ברוב המקרים דירות גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות נוספות שאותן הקבלן/יזם יוכלו למכור, מרפסות שמש, חניה תת-קרקעית ולובי חדיש. במהלך תהליך זה דיירי הבניין עוברים לדירות חלופיות עד לסיום הפרויקט.


    דרישות סף למימוש פרויקט מסוג תמ"א 38

    • היתר בנייה של הבניין הוצא לפני ה-1.1.1980
    • בדיקת מהנדס וקביעה כי הבניין אינו עומד בדרישות התקן הישראלי ת"י 413 תכן עמידות מבנים ברעידת אדמה.
    • הסכמת בעלי הנכסים בבית המשותף לקידום הפרויקט.
    • הבניין אינו מיועד להריסה על פי תכנית או צו של בית משפט.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הינו תהליך, שבו בעלי הנכסים מפונים מדירותיהם. במהלך הפרויקט המבנים הקיימים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים באמצעות יזום תכנית חדשה (בסמכות ועדות התכנון המקומית/מחוזית או הותמ"ל). התכנית החדשה מאפשרת ואף מגדילה את זכויות הבנייה במתחם ובכך גם מאפשרת שדרוג של התשתיות העירוניות כגון: כבישים, חניה, מדרכות, גנים, תשתיות ביוב ומים.
פרויקט פינוי ובינוי מתאים לאזורים שבהם הבניה דלילה ונמוכה והמצב הפיזי של הבניין ירוד.

פינוי בינוי במסלול רשויות
מסלול רשויות הוא בעצם פרויקט של פינוי ובינוי, שבמסגרתו הרשות המקומית, מובילה פרויקטים של פינוי בוינוי מטעמה, משלב התכנון ועד שלב הביצוע.
הרשות המקומית בוחרת באיזה מתחם להתמקד (בהתאם לשיקולים תכנוניים לשכונה ולעיר) ולאחר מכן היא פונה לרשות להתחדשות העירונית ומבקשת הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי.
כתוצאה מכך מתקבל מידי הרשות להתחדשות עירונית מימון מלא/חלקי לקידום תוכנית מפורטת.

משך הזמן של תהליך פינוי בינוי

בתהליך ישנם שלושה שלבים עיקריים:

    1. אישור התוכנית.
    2. הסדרת הנושא הקנייני (נעשה במקביל לאישור התכנית).
    3. ביצוע הבנייה.

*חשוב לדעת
פינוי בינוי הינו תהליך שלוקח זמן רב, מכיוון שהוא משלב בעלי בניין רבים ולכן הוא אורכו ארוך יותר משל פרויקט במסלול תמ"א 38. נדרשות מספר שנים על מנת לקבל אישור ומספר שנים על מנת להשלים את הביצוע.

דרישות סף למימוש פרויקט ובינוי ע"פ חוק

    1. הסכמה רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם.
    2. בניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות.
    3. הסכמה ראשונית של אגף תכנון לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם.

כדי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית על בעלי הנכסים להתארגן מראש, ולבחור נציגות מוסכמת מטעמם, שתפקידה יהיה לייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע.

הנציגות של בעלי הנכסים פועלת בהתנדבות מלאה וללא כל תמורה.

מטרת הנציגות הינה לשמש גורם מקשר בין בעלי הנכסים לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט.

*חשוב להדגיש שהנציגות אינה מוסכמת כלל לקבל בעצמה החלטות בפרויקט, אלא היא גורם שאמור לתווך ולהעביר מידע בין היזם/קבלן והרשות המקומית לבין בעלי הנכסים.

תהליך בחירת הנציגות
כל בעל נכס בבניין בעל זכות להציע את מועמדותו לנציגות.
על ההליך בחירות להתנהל בצורה שקופה ובאופן דמוקרטי.

    1. יש לקבוע תאריך ספציפי לקיום אסיפה כללית של כל בעלי הנכסים בבניין. ולוודא כי כולם קיבלו את ההודעה על האסיפה, שבה תיקבע הנציגות.
    2. במהלך המפגש יינתן הסבר מורחב על מטרת ותפקיד הנציגות ואז תתבצע בחירה של הנציגות על פי רוב בעלי הנכסים.
    3. בסיומו של ההליך, בעלי הנכסים יחתמו על כתב הסמכת "נציגי הבית המשותף" והנציגים שנבחרו יחתמו על כתב התחייבות "חברי נציגות הבית המשותף".

תפקיד הנציגות

    • סיוע בארגון בעלי הנכסים ובניית הסכמות ביניהם.
    • על הנציגות להוביל תהליכים של משא ומתן עם בעלי המקצוע, על ידי עריכת הליכים מוסדרים ובעזרת ליווי מקצועי (עורך דין מלווה/מינהלת התחדשות עירונית)
    • על הנציגות לאסוף מידע על הצרכים והרצונות השוטפים של כל בעלי הנכסים בהקשר של הפרויקט.
      על הנציגות להביא בפני בעלי הנכסים סוגיות מהותיות שעליהן צריך לקבל החלטות.
    • על הנציגות לעדכן באופן שוטף את בעלי הנכסים בסטטוס הפרויקט תוך כדי הקפדה על תיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
    • על הנציגות לייצג את הסוגיות שעולות מבעלי הנכסים, מול בעלי המקצוע במטרה לקבל מענה הולם ופתרונות.

פרויקט כגון התחדשות עירונית הינו פרויקט מורכב, אשר מלווה בתוכו הליכים משפטיים ומקצועיים אשר דורשים ליווי מקצועי ומשפטי, לאורך כל שלבי הפרויקט.

    1. בחירת עורך דין מלווה.
      בחירת עו"ד מלווה מטעם בעלי הנכסים תורמת רבות ליכולת של בעלי הנכסים להצליח בתהליך.
      שכרו של העו"ד ישולם לרוב על ידי היזם או הקבלן ולא ע"י בלי הנכסים.
      תפקידו העיקרי של העורך הדין המלווה:
      1. מתן ייעוץ באופן שוטף, ייצוג משפטי ומתן סיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותיכנון הפרויקט.
      2. ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו, כולל מתן הערות למסמכי ההתקשרות בין היזם לבין בעלי הנכסים.
      3. הכנת הסכמי התקשרות סופיים עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירות אחרים.
      4. מתן סיוע לבעלי הנכסים בטיפול מול דיירים סרבנים, כולל התחלת הליך נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל סמכות שיפוטית אחרת, עד להשלמה ומיצוי התביעות.
      5. מתן ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הקשור לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי אשר מחייב מתן התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
      6. סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור/ בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
      7. מעקב אחרי ביצוע ההתחייבויות של היזם/הקבלן הנבחרים בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים. וטיפול בכל הבעיות השוטפות שיתגלו במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.
    2. בחירת מפקח מטעם בעלי הנכסים.
      תפקידו של המפקח מטעם בעלי הנכסים יבוצע ב-3 שלבים
      1. לפני קבלת היתר בניה-
        פיקוח על שלב תכנון הפרויקט. על אחריות המפקח לבדוק ולבקר את תהליך התכנון בהתאם לתמורות המוסכמות עם בעלי הנכסים. לבצע בקרה להתאמת הבקשה לקבלת היתר בנייה ולדאוג לעמידה בלוחות הזמנים בהתאם להתחייבויות ההסכם.
      2. לאחר קבלת היתר בניה-
        פיקוח כולל על ביצוע העבודות בפרויקט. על המפקח לוודא שהקבלן/יזם עומד בלוחות הזמנים של הפרויקט כפי שנקבע בהסכם, לעקוב ולבקר אחר אופן ביצוע עבודות הבנייה ולוודא תיקון ליקויים/נזקים שהתגלו על ידו ואינם תואמים את תוכנית הבנייה.
        באחריות המפקח להעביר אחת לחודש דיווח שוטף לנציגות הבניין בדבר שלבי ההתקדמות בפרויקט.
      3. לאחר סיום העבודות בבניין-
        ליווי בעלי הנכסים בעת מסירת הדירות, המפקח אחראי לוודא כי כל הליקויים או הנזקים שהתגלו במהלך הבנייה תוקנו על ידי היזם או הקבלן וכי הדירות מוכנות למסירה על פי שביעות רצונם של בעלי הנכסים.

3. בחירת יזם/קבלן
על מנת לבחור בההצעה הטובה ביותר, רצוי לקיים השוואה ולנהל מו"מ עם הקבלן/יזם על מנת להבטיח עבור בעלי הנכסים את התמורה האופטימלית ביותר.
נושאים חשובים בקיום המו"מ עם היזם/קבלן:

    1. איכות הבנייה וחומרי הגלם.
    2. סוגי הביטחונות שניתנו על ידי היזם/קבלן במהלך הפרויקט.
    3. התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן כולל בין היתר גודל הדירה החדשה שתתקבל אחר סיום הפרויקט.
    4. תמורות נוספות כגון חניה, מרפסות וכו' בסיום הפרויקט.
    5. משך זמן הבנייה אליו מתחייב הקבלן/יזם.
    6. גובה התשלום התחזוקה החודשי הצפוי והאם קיים פיתרון מצד היזם/קבלן להורדת מחיר האחזקה.
    7. מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת- במידה ומדובר על פרויקט תמ"א הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי.